Lokasi Strategik Cabaran Peniaga

Nota Niaga - Berita Harian, 3 Jul 2006

Pengembalian Matlamat Asal UDA Holdings Bantu Bumiputera Tambah Hartanah Usahawan biasanya mempunyai daya kreativiti tinggi. Sifat ini penting untuk membantu mereka mewujudkan peluang perniagaan dengan menghasilkan sesuatu yang baru atau unik. Lebih penting lagi, usahawan mesti mampu memasarkan hasil keluaran mereka untuk menepati takrif usahawan. Kehidupan manusia semakin maju dan ini terus mewujudkan pelbagai peluang perniagaan. Dengan itu kita perhatikan semakin ramai orang cenderung kepada keusahawanan dan perniagaan sebagai cara lebih baik mencari rezeki. Cara orang berniaga boleh dibahagikan kepada beberapa peringkat. Ada orang mempunyai pekerjaan tetap dan berniaga hanya secara sambilan sekadar menambah pendapatan mereka. Golongan ini biasanya berniaga sebagai wakil jualan langsung produk dikenali ramai tanpa mempunyai premis perniagaan secara khusus. Ada pula golongan usahawan berniaga sepenuh masa secara kecil-kecilan. Mereka ini mungkin mempunyai gerai kecil atau menumpang di gedung perniagaan atau kedai besar. Peniaga kecil-kecilan memang besar bilangannya dan memainkan peranan penting dalam memenuhi gaya hidup masyarakat negara kita. Golongan usahawan seterusnya ialah mereka pada peringkat kecil tetap lebih tersusun dan teratur. Jika membabitkan diri dalam perniagaan berkaitan peruncitan, mereka mempunyai premis atau kedai khusus untuk menjalankan perniagaan. Jika perniagaan berkaitan perkhidmatan, mereka akan mempunyai pejabat tetap. Golongan seterusnya ialah usahawan peringkat menengah membabitkan diri dalam bidang peruncitan secara lebih besar atau dalam bidang pemborongan atau pembuatan. Perniagaan mereka memerlukan modal besar dan kaedah pengurusan lebih teratur dan tersusun. Usahawan pada peringkat tertinggi tentunya usahawan korporat menerajui rangkaian perniagaan besar termasuk syarikat perniagaan tersenarai di bursa saham. Perniagaan mereka bernilai puluhan hingga ribuan juta ringgit dan memainkan peranan penting dalam pembangunan ekonomi negara. Jika kita menganalisis setiap peringkat perniagaan dan keusahawanan, nyata sekali pembabitan usahawan Bumiputera amat aktif pada peringkat sambilan dan kecil-kecilan. Perniagaan peringkat menengah juga sudah mula diterokai usahawan Bumiputera, tetapi bilangan mereka masih kecil. Pembabitan usahawan Bumiputera dalam perniagaan besar amat sedikit dan langsung tidak mencerminkan kedudukan Bumiputera sebagai masyarakat terbesar dalam negara. Berdasarkan statistik sekarang, meningkatkan bilangan usahawan Bumiputera pada peringkat ini akan mengambil masa panjang. Seperti sudah diketahui umum, perniagaan memerlukan modal kewangan, modal insan, kemahiran pengurusan dan sumber bahan tertentu. Selain itu, satu lagi keperluan penting untuk menjalankan perniagaan dengan berkesan ialah mendapatkan premis atau kedai di lokasi strategik. Khusus bagi perniagaan bidang peruncitan, lokasi premis atau kedai adalah satu daripada perkara utama perlu dipertimbangkan dalam menilai tahap daya maju perniagaan. Dalam bidang peruncitan, walaupun model perniagaan mungkin baik, ia belum tentu berjaya jika tersalah pilih lokasi. Oleh kerana masyarakat Bumiputera sememangnya sudah tertinggal dalam bidang keusahawanan, pelbagai usaha membantu sudah diperkenalkan oleh kerajaan. Modal kewangan bukan lagi satu masalah, begitu juga soal kemahiran dan latihan keusahawanan. Namun kelemahan masyarakat Bumiputera dalam penguasaan hartanah, terutama di bandar dan pinggir bandar masih ketara. Ini menyebabkan isu mendapat lokasi strategik untuk memajukan perniagaan terus menjadi cabaran besar kepada usahawan Bumiputera. Mengikut statistik 2005 oleh Unit Perancang Ekonomi Jabatan Perdana Menteri, bangunan milik Bumiputera ialah 24,374 unit berbanding 139,052 unit oleh kaum Cina. Kompleks perniagaan pula 3,207 milik Bumiputera berbanding 19,072 unit milik kaum Cina. Premis industri hanya 1,480 unit milik Bumiputera berbanding 21,514 unit oleh kaum Cina. Berdasarkan senario penguasaan hartanah sangat rendah oleh Bumiputera, maka pengumuman kerajaan beberapa hari lalu untuk membeli dan menguasai semula sepenuhnya UDA Holdings Bhd harus disambut baik kerana ia adalah untuk kepentingan Bumiputera. Jika kita masih ingat, penubuhan UDA pada 1971 sememangnya khusus untuk memiliki dan membangun hartanah di pusat bandar dan pinggir bandar untuk meningkatkan penguasaan Bumiputera dalam pemilikan hartanah. Penubuhan UDA diakui membantu Bumiputera dengan menyaksikan pembangunan beberapa kompleks perniagaan terkenal seperti Kompleks Pertama, Sinar Kota dan BB Plaza di Kuala Lumpur atau Plaza Angsana di Johor Bahru. Selepas UDA diperbadankan pada 1996 dan seterusnya disenarai sebagai syarikat awam pada 1999, ramai pihak berasakan peranan UDA membantu Bumiputera dalam isu penguasaan hartanah di bandar semakin berkurangan. Dengan itu kita harap penguasaan semula UDA oleh kerajaan akan memperhebat semula usaha membantu Bumiputera mendapat lokasi premis strategik di pusat bandar dan bandar baru. Pengalaman PUNB membangun usahawan bidang peruncitan melalui skim Prosper memang menyaksikan kesukaran memperoleh premis di lokasi strategik terutama di bandar besar seperti Kuala Lumpur dan Pulau Pinang. Oleh kerana pemilikan hartanah biasanya bukan di tangan Bumiputera, mendapatkan premis strategik terpaksa bergantung kepada ihsan pemilik bukan Bumiputera. Antara pengalaman pahit di Pulau Pinang ialah keengganan pemilik menyewakan kedai kepada usahawan Melayu walaupun kadar sewanya sanggup dibayar. Kita ingin melihat UDA memainkan peranan membantu Bumiputera dengan lebih berkesan. Umpamanya di Kuala Lumpur, walaupun UDA memiliki Kompleks Pertama, Sinar Kota dan BB Plaza majoriti peniaga beroperasi di dalamnya adalah bukan Bumiputera. Antara alasan kenapa tidak ramai Bumiputera dalam kompleks perniagaan ialah usahawan Bumiputera tidak mampu membayar sewa tinggi. Jika pun mampu, alasan lain ialah usahawan Bumiputera tidak mempunyai konsep perniagaan sesuai dengan imej kompleks perniagaan itu. Dengan usaha pesat membangun usahawan Bumiputera oleh pelbagai agensi pelaksana, kemunculan semula UDA sebagai agensi kerajaan sangat dialu-alukan. UDA seharusnya berganding bahu dengan semua agensi pembangunan usahawan untuk mempercepatkan usaha meletakkan usahawan Bumiputera di bandar utama.